20. Mai 2022

Wohin führen die Preise?

Peter Bucher

Eine Wohnung im Kanton Zug kostet heute zweieinhalb Mal mehr als noch vor 20 Jahren.

In Zug entwickeln sich die Immobilienpreise weiterhin nach oben.
Bild: Andreas Busslinger

Der Schweizer Immobilienmarkt kam Anfang 2000 aus einer schweren Krise heraus. Die Preise für Immobilien lagen am Boden, es konnte nur noch aufwärtsgehen. Gleichzeitig begann zu dieser Zeit der jahrelange Sinkflug der Zinsen. Insbesondere in den letzten Jahren haben die rekordtiefen Zinsen die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich befeuert. Trotz dieser hohen Nachfrage hat sich das Angebot an Wohnraum laufend zurückgebildet. Dafür gibt es zwei Gründe: Das seit 2014 in Kraft getretene Raumplanungsgesetz sieht einen haushälterischen Umgang mit dem Boden vor und hat die Neubautätigkeit gebremst. Gleichzeitig hat das sehr tiefe Zinsniveau zu einem Anlagenotstand bei den institutionellen Anlegern geführt, sodass anstatt in Eigentumswohnungen vermehrt in Renditeliegenschaften investiert wurde.

Preisentwicklung von Wohneigentum im Kanton

Kaum ein Kanton in der Schweiz ist als Wohn- und Arbeitsstandort so attraktiv und gesucht wie der Kanton Zug. Die täglich 40 000 meist überdurchschnittlich qualifizierten Zupendlerinnen und Zupendler bestätigen dies eindrücklich.

Eine Messgrösse für die Nachfrage ist die sogenannte Marktanspannung, die das Verhältnis der Anzahl Suchabos zur Anzahl der inserierten Objekte aufzeigt. Im Kanton Zug ist diese Marktanspannung mehr als drei Mal so hoch wie der Schweizer Durchschnitt. Nicht selten werden Objekte vor Baubeginn ohne eigentliche Vermarktung direkt unter der Hand verkauft.

Gleichzeitig ist das Angebot für Wohneigentum sehr tief. Die aktuell sehr bescheidene Neubautätigkeit im Kanton Zug resultiert in einer Angebotsquote von 1,4 % für Eigentumswohnungen und 0,7 % bei den Einfamilienhäusern. Beide Werte sind rund drei Mal tiefer als die schweizweiten Vergleichszahlen. Und die Neubautätigkeit bleibt in den nächsten Jahren tief. So wurde 2021 lediglich für 540 Wohnungen eine Baubewilligung erteilt, was 20 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt liegt. Nur rund ein Drittel dieser Wohnungen dürften voraussichtlich als Eigentumswohnungen auf den Markt kommen; das ist über die nächsten zwei Jahre eine bescheidene Anzahl von jährlich rund 200 neuen Eigentumswohnungen.

Einflüsse auf die Nachfrage

Nun stellt sich die Frage, welche Komponenten die Nachfrage mittelfristig negativ beeinflussen könnten, insbesondere bei den wichtigsten Treibern wie Einkommen und Zinsen. Die wirtschaftliche Ausgangslage des Kantons Zug ist stark und breit abgestützt. Selbst die aktuellen geopolitischen Wirren dürften die Einkommen und somit die Zahlungskraft der Haushalte kaum nachhaltig beeinträchtigen.

Sollten die Zinsen steigen, verteuern sich die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum. Dies wird sich zweifellos auf die Nachfrage auswirken. Allerdings wird im Kanton Zug selbst eine gedämpfte und somit reduzierte Nachfrage erwartungsgemäss das sehr tiefe Angebot nach wie vor deutlich übertreffen.

Preise steigen weiter, aber moderater

Als Folge davon ist trotz des angespannten weltpolitischen Geschehens nicht mit einem Preiseinbruch zu rechnen. Im Gegenteil: 2022 dürften die Preise weiter steigen, wenn auch moderater als in der jüngsten Vergangenheit. Als Marktführerin von Eigenheimfinanzierungen im Kanton Zug verfolgen und analysieren wir die Entwickung der Angebots- und der Nachfrageseite des Immobilienmarktes für unsere Kundinnen und Kunden sehr genau. Profitieren Sie von unserem Wissen und nehmen Sie mit uns Kontakt auf.