Eigenheim im Kanton Zug – ein Wunschtraum?
Interview: Fabio Brunner
Der kleine Kanton Zug hat grosse internationale Strahlkraft. Dies führt, gerade im Immobiliensektor, zu einer Ausgangslage, die in der Schweiz wohl einzigartig ist.
Peter Bucher und Hanspeter Rhyner im Gespräch.
Bild: Stefan Kaiser
Hanspeter Rhyner, CEO, und Peter Bucher, Leiter Immobilieninvestoren der Zuger Kantonalbank, stellen sich mit ihrem Team tagtäglich dem herausfordernden Umfeld des Zentralschweizer Kantons. Im «Wohnen und Finanzieren» geben sie auf zentrale Fragen Antworten.
Im «Wohnen und Finanzieren» 2022 schrieb Harry Ziegler im Editorial: «Traum vom Eigentum ist erfüllbar.» Wir hören aber oft, dass es für normal verdienende Familien im Kanton Zug unmöglich ist, ein Eigenheim zu erwerben. Wie sehen Sie das?
Peter Bucher: Die Preise für eine mittlere Wohnung im Kanton Zug sind im Schnitt rund eineinhalb mal höher als im schweizerischen Durchschnitt. Was wiederum bei Finanzierungen der Kaufpreise höhere Eigenmittel und – je nach Finanzierungshöhe – höhere Einkommen verlangt. Als Alternative bleiben den Kaufwilligen in der Regel zwei Möglichkeiten: Die Suche nach einem preisgünstigen, dafür jedoch qualitativ unterdurchschnittlichen Objekt mit beispielsweise kleinerer Wohnfläche oder einer vielleicht ungünstigen Lage. Als Alternative dazu wird oft die Suche in den grenznahen Bereich zum Kanton Zug erweitert.
Einige Leute sehen in der Zuwanderung von gut verdienenden Expats eine der Hauptursachen für den teuren Immobilienmarkt Zug. Wie ist Ihre Meinung dazu?
Peter Bucher: Es ist weniger eine Frage der gut verdienenden Expats, sondern eher, dass die generell hohe Nachfrage nach Wohnflächen im Kanton Zug und das sehr kleine Angebot immer stärker auseinandergehen. Zug ist in diesem Sinne Opfer seines eigenen Erfolges. Der gesuchte Wirtschaftsstandort Zug mit attraktiven Arbeitgebern zieht einkommensstarke Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer an, die potenzielle Nachfragerinnen und Nachfrager nach hiesigen Wohnflächen sind. Gleichzeitig ist die Anzahl aller im Jahr 2022 bewilligten Neubauwohnungen auf ein Zehnjahrestief gesunken. Somit ist im Kanton Zug in den nächsten Jahren nicht mit einer Entlastung der aktuell hohen Marktanspannung zu rechnen.
Können Sie das noch etwas ausführen?
Peter Bucher: Die Ursache für die abnehmende Bautätigkeit ist in ihrem Ursprung nicht zuletzt im auf Bundesebene verabschiedeten Raumplanungsgesetz vom Jahr 2014 zu suchen. Dieses verlangt bei Überbauungen eine erhöhte Verdichtung. Dadurch macht es Bauvorhaben komplex und anfällig auf Einsprachen. Investorinnen, Investoren und Bauverantwortliche sind deshalb mit teilweise langjährigen Bewilligungsprozessen und Einsprachebehandlungen blockiert.
Der Kanton Zug ist nicht nur ein beliebter Wohnort, sondern auch als Wirtschaftsstandort sehr erfolgreich. Die stark verankerte Kryptobranche ist sehr präsent. Wie ist die Zuger Kantonalbank diesbezüglich involviert?
Hanspeter Rhyner: Digitale Assets sind eine spannende Anlagekategorie, die viel Potenzial besitzt und weit über Kryptowährungen hinausgeht. Als Bank im «Crypto Valley» setzen wir uns selbstverständlich mit dieser Thematik auseinander und sind gerade dabei, ein einfaches und sicheres Angebot für unsere Kundinnen und Kunden zu entwickeln. In einem ersten Schritt wollen wir das Handeln und die Aufbewahrung digitaler Vermögenswerte via Zuger Kantonalbank E-Banking ermöglichen. Dieses Projekt ist bereits weit fortgeschritten und befindet sich derzeit in der Umsetzungsphase.
Rechnen Sie damit, dass die jüngsten Ereignisse rund um die beiden Grossbanken einen merklichen Einfluss auf Wohneigentumsfinanzierungen haben werden?
Hanspeter Rhyner: Die Konkurrenz spielt im Hypothekargeschäft, auch wenn es nur noch eine Grossbank gibt. Für Kantonalbanken mit ihrer regionalen Verankerung und dem stabilen Geschäftsmodell ist die aktuelle Situation sogar eine Chance für Mehrgeschäfte.
Was ist Ihre Prognose für die Preisentwicklung von Eigenheimen im Kanton Zug für die kommenden Jahre?
Peter Bucher: Auch wenn die Zinsen in den letzten Monaten vor allem im kurzfristigen Bereich deutlich stark gestiegen sind, so liegt das Zinsniveau noch immer deutlich unter dem von den Banken angewendeten kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Zwar hat der Anreiz, ein Eigenheim zu erwerben, durch die höheren Zinskosten abgenommen. Speziell im Kanton Zug lässt die unverändert starke Nachfrage aber die Preise auf einem hohen Niveau. Somit gehen wir nicht davon aus, dass Preisrückgänge zu erwarten sind. Gleichzeitig werden die Mietpreise kurz- bis mittelfristig steigen, was wiederum das Wohneigentum als Alternative attraktiver macht.
