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Bevor ihr Traum in Erfüllung geht, möchten Theresa und Michael noch folgende Fragen klären: Müssen sie die spanische Liegenschaft in ihrer Schweizer Steuererklärung deklarieren? Und falls ja, wie wirkt sich dies auf ihre Steuerrechnung aus?

Hier die wichtigsten Grundsätze, die Michael und Theresa beim Kauf einer Liegenschaft im Ausland aus steuerlicher Sicht unbedingt berücksichtigen sollten:

Deklarationspflicht in der Schweiz

Liegenschaften werden grundsätzlich am Ort der Lage besteuert. Das heisst jedoch nicht, dass Sie Ihre ausländische Liegenschaft in Ihrer Schweizer Steuererklärung nicht deklarieren müssen. Im Gegenteil: Der Steuerwert der Liegenschaft sowie der Ertrag daraus werden nämlich zu den satzbestimmenden Faktoren herangezogen. Das heisst, sie beeinflussen den hierzulande anwendbaren Steuersatz.

Konkret bedeutet dies: Der Eigenmietwert (bei einer Selbstbenutzung) beziehungsweise die Mieteinnahmen aus der spanischen Liegenschaft werden zu Ihrem gesamten (weltweiten) Einkommen dazugerechnet. Basierend auf diesem Einkommen, wird nun der massgebende Steuersatz ermittelt, der für die Besteuerung Ihres Einkommens in der Schweiz anwendbar ist. Dies gilt auch für die Vermögenssteuer: Der Steuerwert Ihrer ausländischen Liegenschaft wird für die Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt, der für die Besteuerung Ihres Vermögens in der Schweiz massgeblich ist.

Achtung bei Schulden und Schuldzinsen

Schulden und Schuldzinsen werden im Rahmen der Steuerausscheidung nach Lage der Aktiven zwischen In- und Ausland anteilmässig verteilt. Ist beispielsweise Ihr Eigenheim in der Schweiz mit einer Hypothek belastet, so wird ein Teil der Schuld sowie der Schuldzinsen dem Ausland zugewiesen. Dies hat zur Folge, dass das hierzulande zu besteuernde Nettoeinkommen sowie das Nettovermögen ansteigen. Die auf Spanien entfallenden Schulden und Schuldzinsen sind hierzulande lediglich für die Satzbestimmung abzugsfähig.

Ein Beispiel: Beträgt der steuerbare Wert der spanischen Liegenschaft 5% Ihres gesamten steuerbaren Vermögens, so entfallen 5% Ihrer Schulden und Schuldzinsen ins Ausland. Das steuerbare Vermögen und Einkommen in der Schweiz erhöhen sich um diese – dem Ausland zugewiesenen – Beträge. Da der Kanton Zug (wie auch die meisten Kantone) eine Steuerprogression kennt, werden Ihre Vermögenswerte bzw. Ihr Einkommen in der Schweiz (im Normalfall) zu einem höheren Steuersatz besteuert. Somit kann die ausländische Liegenschaft eine bedeutende Auswirkung auf Ihre Steuerrechnung in der Schweiz haben.

Welche Werte sind zu deklarieren?

Für die Deklaration der Liegenschaft im Ausland werden die gleichen Grundsätze angewendet wie im Kanton Zug. Für die Einkommenssteuer ist der Eigenmietwert beziehungsweise der Mietertrag zu deklarieren. Für die Vermögenssteuer ist der Steuerwert der Liegenschaft massgebend, im Normalfall der Kaufpreis.

Abzug der Unterhaltskosten

Gleich wie in der Schweiz können Sie für Ihre ausländische Liegenschaft den Abzug der (effektiven oder pauschalen) Unterhaltskosten geltend machen. Für das satzbestimmende Einkommen in der Schweiz werden jeweils die Nettoerträge berücksichtigt. Ist der Nettoertrag aus der Liegenschaft negativ – beispielsweise wegen einer Renovation –, so sinkt Ihr satzbestimmendes Einkommen und somit auch der hierzulande anwendbare Steuersatz.

Die Auswirkungen noch vor dem Kauf der Liegenschaft kennen

Das Thema der ausländischen Liegenschaften ist komplex und wird in diesem Artikel nur rudimentär behandelt. Die Auswirkung einer ausländischen Liegenschaft auf Ihre Schweizer Steuerrechnung kann daher nicht pauschalisiert, sondern nur im Gesamtkontext Ihrer individuellen Situation untersucht werden. Ich empfehle Ihnen, sich vor dem Kauf einer Ferienwohnung im Ausland über die steuerlichen Folgen ausführlich zu informieren. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können die Ferien in Ihrer Wohnung am Meer entspannt geniessen.
Anmerkung: Falls Sie im Ausland auch über ein Bankkonto verfügen, vergessen Sie nicht, dieses ebenfalls in der Steuererklärung zu deklarieren.